El burocrático proceso para desalojar a arrendatarios morosos: Urge Ley

A las 20:15 horas del lunes, Carabineros hizo efectivo el desalojo de Humberto Collao, persona que se encontraba hace un año y medio ocupando una vivienda ubicada en el sector de San Joaquín, en La Serena, sin pagar alquiler ni servicios básicos.

Mariela López, la dueña de la casa afectada por esta situación, explicó en su momento que este desalojo se origina a partir de una sentencia judicial dictaminada por el Segundo Juzgado de Letras de La Serena.

Los efectivos policiales entonces, procedieron a desalojar la vivienda que debió ser desocupada el 28 de diciembre, luego de que la demanda judicial fallara a favor de la propietaria.

El origen de esta situación cuenta la dueña de la vivienda, ocurre cuando suscribe un contrato de arrendamiento – vía corredora de propiedades –  con una persona, que a su juicio, “era un palo blanco de Collao, ya que él no fue quien se fue a vivir a la casa, sino que este hombre. Además, el que firmó el contrato de arriendo murió en julio del año pasado”.

Situación delicada

Si bien la orden de desalojo fue cumplida, las preocupaciones de Mariela López son otras.

En primer lugar, están a la espera de que el sujeto aún pueda apelar a la decisión emanada del juzgado e intentar revertir la orden de desalojo, para lo cual tendría hasta 10 días hábiles como plazo.

“Estoy en un limbo legal, y la verdad, no sé qué hacer. Nosotros ahora estamos en el peor de los escenarios, porque tampoco podemos entrar a la casa hasta que vaya la receptora judicial, así que no sé qué hacer”, señala.

A eso se suma dice, su delicada situación económica. “Yo tuve que renunciar a mi trabajo en Santiago para poder venir a recuperar mi casa. Una vez que la recupere, espero ya instalarme acá en La Serena. Pero estoy pasando por una situación muy dramática”, relata.

Y no es para menos, pues la deuda por no pago de servicios básicos que deja el hombre, supera los 2,3 millones de pesos. En ese sentido, Mariela manifiesta su imposibilidad de “seguir pagando arriendo y dividendo a la vez, pues es la única casa que tengo. Unos amigos en Santiago hicieron una colecta para pagarnos un mes un arriendo acá en La Serena para que viviera con mis hijos. Pero ya se me acaba el dinero y no sé a dónde ir”.

Plazos extensos

Ante la recurrencia de hechos como este, actualmente se discute en el Senado, una nueva ley denominada “Devuélveme la Casa”, la cual entre otras medidas, busca restituir los inmuebles a sus propietarios en casos que registren morosidad sostenida, no pago de servicios básicos o generación de algún deterioro o daño, en un plazo no mayor a 10 días (ver recuadro).

No obstante, su segundo trámite en la Cámara Alta aún no finaliza, por lo que de momento, personas como Mariela López, deben tratar de luchar por la restitución de sus viviendas con una legislación que no los acompaña.

Nelson Gallardo, abogado y académico de Derecho Civil de la Universidad de La Serena, explica que “siempre ha existido lentitud en la justicia civil (…) A diferencia de lo que sucede en materia de familia o en materia laboral, que son procesos reformados, en materia civil siguen siendo prácticamente en un 90% escritos. Y eso obviamente ralentiza la acción de los asuntos”.

A eso se agrega dice, “la sobrecarga que tienen los jueces de letras en lo civil, que es sustantiva, por lo que generalmente no se cumplen los plazos”.

“En el mejor de los casos”, asegura, “se dicta sentencia y la gente tiene la creencia de que por el hecho de dictarse un fallo de un tribunal, el vencido que en este caso, pensemos que es el arrendatario moroso, se va a retirar voluntariamente. Pero eso no sucede. Y luego hay que iniciar un proceso de cumplimiento que nos va a llevar al lanzamiento de la propiedad, es decir, al desalojo, en el cual va el receptor judicial acompañado de Carabineros y expulsa al arrendatario del inmueble que por su propia voluntad, no se quiere retirar”.

Y en todo este proceso advierte, puede pasar bastante tiempo. “En el código pareciese que los problemas de arrendamiento pudiesen solucionarse de 2 a 3 meses, pero lo normal, sobre todo si van acompañados de un tipo de apelación incluida, es que no solucionen en un plazo inferior a un año. Y eso es mucho”.

Asesoramiento

En ese sentido, el académico de la ULS, Nelson Gallardo, explica que es necesario, previo a cursar el arriendo de una propiedad, seguir una serie de recomendaciones.

Estas serían conocer a quien se le va a arrendar la vivienda y realizar un proceso a lo menos de análisis de los antecedentes que pueda aportar el interesado.

En este punto, una buena herramienta sería crear una suerte de registro especial de arrendatarios morosos, “tal como sucedió con los deudores de pensiones de alimentos. Esto permitiría a los arrendadores tener un conocimiento inmediato de la conducta contractual que tiene el arrendatario”.

Por otro lado, el académico recomienda no celebrar el contrato de arriendo autónomamente, “sino que siempre solicitar que esa redacción la haga un abogado. Esto porque el jurista siempre va a recomendar incluir cláusulas que van a proteger mejor al arrendador. Por ejemplo, incluir alguna cláusula penal que se anticipe a los perjuicios que pueda causar el incumplimiento del contrato”.

Otro consejo sería incluir en el contrato lo que se denomina “cláusula de prórroga de competencia”, que permitiría prorrogar la competencia a un tribunal para la resolución de un conflicto por no pago de arriendo ante un juez árbitro, los cuales se dedican a la solución de este tipo de problemas.

Otra alternativa sería pactar “solidaridad” ante el incumplimiento del contrato.  “Es decir, si el arrendatario no cumple con la renta pactada, va a hacer solidariamente responsable a otra persona”, explica el académico, figura parecida a la de un aval.