Aumentan los proyectos habitacionales y comerciales en San Joaquín y El Milagro

Según un catastro inmobiliario desarrollado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), al 2016 son 87 los proyectos inmobiliarios que se desarrollan en La Serena, 44 de ellos correspondientes a casas (3.500 unidades), 34 de los cuales (77%) se concentran el sector oriente. En el caso de los departamentos, hay 43 iniciativas (4.800 unidades), 27 de ellas (63%) están emplazadas en el sector oriente.

Estas cifras pueden dar luces del explosivo crecimiento inmobiliario que se ha registrado en los sectores altos de la ciudad, principalmente en San Joaquín y El Milagro. Esto ha venido acompañado además de una oferta de comercio nunca antes vista. Ya a la fecha son 3 los supermercados que se han instalado en el sector (Lider, Santa Isabel y Unimarc) a los que se suma próximamente la llegada de Jumbo.

Esta cadena también ha apostado por este territorio con un recinto que se encuentra levantando en la intersección de las calles Guillermo Ulriksen y Raúl Bitrán. Según informaron a El Día desde la empresa, la superficie total del local alcanza aproximadamente los 3.200 metros cuadrados. “Este local formará parte de un strip center que contará con un grupo de locales de reconocido prestigio, con apertura estimada para el primer semestre del 2018, este nuevo Jumbo generará aproximadamente 120 empleos contratados en forma directa y 15, de servicios externalizados”, detallaron desde la compañía.

Tal como lo ha hecho esta firma, la mayoría de estos recintos, además, han llegado con formatos de strip center, concentrando otros comercios asociados como farmacias, peluquerías, ferreterías, entre otros.

Esta alta concentración demográfica ha impulsado también el desarrollo de negocios ligados a la gastronomía. Ya no es necesario ir al centro o a la Avenida del Mar para comer en un restaurante. Los de comida china, sushi y pizzas llevan la delantera en esta materia.

Ante esto surge la pregunta ¿Está convirtiéndose este sector en un símil de lo que son Vitacura o Las Condes, en Santiago?

Para Jorge Páez, vicepresidente gremial de la Cámara Chilena de La Construcción La Serena, esta situación se viene dando aproximadamente desde 1994 o 1995 en adelante. “Nosotros partimos en esa época comprando terrenos y empezando a hacer nuestros primeros proyectos. La razón es que La Serena en esa época no tenía sectores para desarrollarse con viviendas de este tipo”, argumenta.

Para ese entonces, agrega el ejecutivo, la ciudad tenia principalmente San Joaquín y el sector sur de Cuatro Esquinas para la concreción de proyectos. “El resto de los terrenos en la ciudad eran Las Vegas, en el sector de la carretera, que no se puede construir, el sector norte que está muy definido qué tipo de vivienda se pueden levantar ahí y no había más, por lo cual tenía que extenderse hacia esta zona. Por eso durante los últimos 15 años ha tenido un desarrollo explosivo, de la mano también con el desarrollo explosivo que tuvo en su momento la minería, que la gente quiere venirse a vivir a nuestra zona y que la han llevado a ser una ciudad dormitorio”, puntualiza.

En opinión de Lysette György, asesora urbanista del municipio serenense, este crecimiento obedeció única y exclusivamente a un tema de mercado. “Nosotros no podemos proyectar ni estipular como eso se va dando, nosotros solo entregamos lineamientos básicos, no responde a una estrategia. El instrumento de planificación establece normas básicas que son las que se definen por ordenanza general de urbanismo y construcciones y en base a eso se van definiendo donde están las principales demandas”, explica.

EL BOOM DEL COMERCIO

A la fecha el perímetro conformado entre Cuatro Esquinas y Avenida Ulriksen se ha transformado en un verdadero polo comercial, con diversos strip center, bencineras, restaurantes y, como ya se dijo, la presencia de las cadenas del retail.

Según indica Lysette György, este fenómeno se fue dando precisamente como consecuencia de la masiva construcción de conjuntos habitacionales. Llegó un momento en que fue tal, dice, que hubo que tomar medidas para acercar los servicios a este centro poblado de manera de que toda esta población no tuviera que trasladarse hasta el centro, con los consiguientes problemas de desplazamiento y congestión que esto provocaría. “Hace 10 años atrás no se hablaba de los strip center y ahora es una figura de negocios que funciona bastante bien dadas algunas modificaciones que se plantearon”, indica.

Estos cambios que se hicieron al instrumento de planificación durante el 2007 y el 2012, explica,  permitieron que en algunos ejes estructurales se pudiera construir estos servicios que antes estaban prohibidos, como supermercados o servicentros. “Esto ha permitido, por ejemplo, que en torno a o Cuatro Esquinas estos fueran autorizados, pero es específicamente para ello, porque servicios de escala un poco menor, como restaurantes o locales comerciales, van obedeciendo principalmente a la demanda que va generando los proyectos de uso residencial”.

Según indica, una cosa estuvo amarrada de la otra. “Lo que nosotros tratamos de hacer es que al instrumento que estaba aprobado el 2004, que fue la última actualización que tuvo, le generamos algunas mejoras para que eso se diera. En esa época se apostó al concepto de policentros, lo que se visualizó a posterior, también en base a las demandas del mismo sector privado y entendíamos que en la medida que había barrios residenciales quizás más que atraer a polos habían ejes importantes y por eso se apostó a hacer algunos cambios en torno a ejes para que se dieran para este tipo de comercios o servicios”, recalcó.

Jorge Páez señala que las inmobiliarias preveían este desarrollo comercial, porque antes de que esto sucediera toda la gente tenía que bajar al centro “entonces el tráfico era espantoso, había que pagar estacionamiento, se generaba gran congestión, con esto de alguna manera se desahoga el centro en ese sentido, hay mucho más comodidad, los tiempos disminuyen”.

“De alguna manera con estos pequeños centros comerciales estamos trayendo a esta zona algo del comercio, no todo, pero cosas muy particulares que son básicas y que la gente no tiene para que bajar al centro. Esa es una comodidad que estos centros comerciales que se han instalado han traído a esta zona, los tiempos disminuyen”.

¿TODAVÍA QUEDA ESPACIO PARA LA EXPANSIÓN?

En un recorrido por el sector se puede ver que todavía existen algunos paños de terrenos sin construir, que se suman a la gran cantidad de proyectos inmobiliarios que se están vendiendo a la fecha. Sin embargo, los especialistas advierten que la continuación de este desarrollo va a depender de un factor relevante. La aprobación a las modificaciones del Plan Regulador.

Jorge Páez señala que actualmente lo que queda se concentra en el sector de Raúl Bitrán donde ya hay algunos proyectos, pero además los faldeos del Cerro Grande y los fondos de las parcelas, que son vistos como la lógica de continuidad. “Sin embargo hay trabas con el plan regulador actual, que tiene más de 13 años que no lo hemos renovado y bajo esa normativa no se puede construir. Lo que se están esperando las empresas es precisamente que el plan regulador libere esas zonas y se pueda seguir construyendo viviendas”.

Cabe destacar que este documento estuvo a punto de aprobarse el año pasado. Sin embargo en el mes de abril fue paralizado debido a una polémica surgida respecto a la zona de riesgo de tsunami en la zona costera norte de la ciudad. El concejo municipal decidió considerar una observación realizada por Inmobiliaria Serena Golf, por lo que habrá que esperar que se concrete un nuevo estudio de riesgo de tsunami para ese territorio, lo que ha entrabado su aprobación en general.

El vicepresidente gremial de la CChC La Serena indica que precisamente este nuevo instrumento que estaba a punto de aprobarse permitía en esta zona una mayor densidad “Posibilitaría, por ejemplo, poder hacer edificios un poco más altos, de hasta 6 pisos, porque hoy se puede llegar solo a 4 pisos y permitía construir viviendas en la parte de atrás de las parcelas que están hacia el faldeo del Cerro Grande, donde hoy no se puede”.

En materia de metros cuadrados, la normativa actual es muy exigente. “Permite 1 vivienda por 10 mil metros cuadrados o 2 mil metros, lo que lo hace inviable, porque se encarecen y la gente no las compra, por eso todas estas inmobiliarias que están aquí están a la espera de que se libere esa condición y poder seguir construyendo”, especifica.

 

FRASES DEL DÍA

“Hace 10 años atrás no se hablaba de los strip center y ahora es una figura de negocios que funciona bastante bien dadas algunas modificaciones que se plantearon”, Lysette György, asesora urbanista del municipio serenense

“El plan regulador actual tiene más de 13 años que no lo hemos renovado y bajo esa normativa no se puede construir”, Jorge Páez, vicepresidente gremial de la CChC La Serena

Así también lo ratifica la asesora urbanística del municipio, quien detalla que a lo que están apostando ahora con una actualización del plan regulador que todavía está en curso es a tratar de optimizar los suelos que van quedando. “Lamentablemente siempre el desarrollo de proyectos es muchísimo más rápido que lo que se demora en actualizar un instrumento de planificación que pueden tardar hasta 7 años y por más que apostemos a menos eso es lo que se demora y en siete años los suelos que teníamos disponibles se empiezan a cubrir rápidamente”.

Los cambios que se vienen, indica, apuntan principalmente a optimizar el uso de la ocupación de suelo, y eso significa aumento de densidades, aumentos en altura, de departamentos “porque hasta ahora vemos que en ese sector se están generando solo viviendas y podría sacarse mayor cantidad de unidades de vivienda, obviamente con las capacidades viales que correspondan”.

Tema central, manifiesta, será precisamente la situación de estructura vial en que se vayan encadenando estas iniciativas. “Nosotros proyectamos densidad, pero a su vez respaldada con proyecciones de vialidad que se van uniendo a la red vial estructurante y también consolidando los corredores asociados al servicio. En el caso de Cuatro Esquinas es claro que tiene ya una vocación de servicio y la idea es potenciarlo como tal”.

Respecto de cuándo se podrían esperar estas modificaciones, la profesional indica que es difícil proyectarlo. “Nosotros estamos actualizando el plan regulador ya desde el 2013, son procesos largos porque requieren de muchas instancias de aprobación, de la intervención y participación de la ciudadanía que legítimamente y a modo individual genera sus demandas y hay que entender que la planificación se va definiendo también en base a esas demandas”.

NÚMEROS DEL DÍA

74% de los proyectos de casas que se desarrollan en La Serena se concentran en el sector oriente de la ciudad.

13 años lleva la tramitación para actualizar el plan regulador de La Serena

“Hoy estamos en una fase en la que tenemos que actualizar uno de los estudios bases de la memoria del plan regulador para renovar la propuesta. Esta propuesta no ha cambiado, en el sector suroriente es la misma, lo que cambia específicamente es la definición de lo que tiene que ver con el área de definición del área de riesgo de tsunami. Ya definiendo en un nuevo estudio eso, podemos retomar la aprobación de la propuesta general y eso debiera ser durante este año y el próximo”.

Lo esperan atentos, plantea, pues no quieren que siga ocurriendo el fenómeno de que se estén subutilizando son los suelos que van desde más atrás, donde están las torres de alta tensión, los faldeos del cerro.

“Para que se entienda un poco la lógica, el plan regulador anterior, que es de 1992, tenía el límite urbano hasta Ulricksen, desde ahí hacia el Cerro Grande era todo sector rural. Lo que hizo la modificación el 2004 fue aumentar el límite urbano, incluyendo el Cerro Grande. Entonces, ese sector sin tener ni factibilidades de servicios, ni las capacidades viales, nada que permitiera darle un desarrollo urbano en alta densidad, se proyectaron como zonas condicionadas, zonas especiales, entonces tienen densidades máximas. Entonces, hoy día el usar esos suelos, que es lo que están haciendo las inmobiliarias, que buscan la figura para ver cómo ir sacando proyectos inmobiliarios, lo que hacen en definitiva es tratar de ocupar el máximo dentro de lo que tenemos permitido y eso es poco”.

“Lo que queremos es que los pocos suelos que están quedando dentro de una mancha urbana compacta, sin que tengamos que salirnos a crecer hacia quebrada de Monardez o hacia atrás del Cerro Grande, donde ya el concepto de concentrado o compacto se tiende a perder. La idea es optimizar los suelos y que les pudiéramos sacar mayor cantidad de densidad para uso residencial y de concentración de servicios”, puntualiza. 3701iR